Zarządzanie i gospodarka zasobami

        Administrowaniem i eksploatacją zasobów mieszkaniowych, które w wyniku podziału RSM LOKATOR stały się majątkiem nowej Spółdzielni, zajmował się Zakład Osiedla do dni 31 października 1995r. Od początku listopada majątek trwały SM Radogoszcz-Wschód, który zgodnie  z Uchwałą nr 18/95 Zebrania Przedstawicieli RSM LOKATOR z dnia 20 września, stanowiły zasoby zlokalizowane w obszarze ograniczonym ulicami: Zgierska, Wiklinowa, Urocza, Świtezianki i Al. Sikorskiego. Majątek trwały członków zamieszkałych w tych zasobach stanowiły:

- 190  budynków mieszkalnych z 5288 samodzielnymi lokalami mieszkalnymi  o powierzchni użytkowej 302.330 m2
-   7 budynków o innym przeznaczeniu
882.491m2 gruntów z zabudową wielorodzinną, ulicami, terenami pomocniczymi i przeznaczonymi pod zabudowę w planach inwestycyjnych RSM LOKATOR

Grunty własne o powierzchni  33.587 m² stanowią obecnie 3,80% powierzchni ogółem.
Podział powierzchni gruntów wg wykorzystania:

430.302 m² - 37 nieruchomości budynkowych  tj. 48,76%
191.699 m² - powierzchnia ulic osiedlowych tj. 21,72%
  46.683 m² - garaże, parkingi, miejsca postojowe tj.  5,29%
213.807 m² - tereny niezabudowane, baza ZBR tj. 24,23%

    Zgodnie z art. 108 Ustawy – Prawo Spółdzielcze nowa Spółdzielnia przejmując majątek została obciążona jednocześnie zobowiązaniami, które posiadała RSM LOKATOR realizując budowę domów mieszkalnych i infrastruktury osiedlowe – sieć ciepłowniczą i energetyczną i inne systemy techniczne niezbędne do funkcjonowania zasobów mieszkaniowych. O ile przekazanie majątku trwałego odbyło się bezkolizyjnie z wyjątkiem niektórych gruntów to przekazywanie dokumentacji księgowo – finansowej i technicznej nie było realizowane w sposób systemowy. Część czynności dotyczących opłat za używanie lokali oraz spłat kredytów długoterminowych na budowę mieszkań wykonywane było przez RSM LOKATOR pomimo zarejestrowania SM Radogoszcz-Wschód.
      Dodatkowo w 1996r. nastąpiła ustawowa zmiana systemu rozliczeń i spłat kredytów, która nie została zaakceptowana przez część członków mieszkających  w lokalach objętych obowiązkiem spłat kredytów. Brak właściwej komunikacji informacyjnej oraz destabilizacja zarządzania w pierwszych latach istnienia Spółdzielni spowodował opóźnienia w odprowadzaniu należnych rat do banku – wierzyciela. Grupa członków obciążonych kredytami szukała dróg rozwiązania swoich problemów poprzez wewnątrzspółdzielcze działania, które jednak okazały się bezskuteczne gdyż spowodowały chaos organizacyjny i wzrost zadłużenia kredytowego. Łącznie – braki odpowiedniej dokumentacji księgowej, bezskuteczne akcje protestacyjne, zmiany w  Zarządzie wymuszane przez organy członkowskie trwały od 1996 do 2000r. Dopiero odtworzenie dokumentacji księgowej i działania wymuszone przez kontrolę Najwyższej Izby Kontroli pozwoliły na zatrzymanie przyrostu zadłużeń kredytowych wynikających z braku pełnych wpłat wg systemu normatywnego obowiązującego prawnie od 1996r. Od pierwszego kwartału 2001r. rozliczanie zobowiązań kredytowych jest zgodne  z normatywem określanym przez PKO III Oddział w Łodzi a po podpisaniu porozumień dotyczących poszczególnych kont na przełomie 2001/2002 może być kontrolowane i uzgadniane. Obecnie prowadzona systematyczna i rzeczowa informacja pozwala przyjąć, że wewnątrzspółdzielcze konflikty w zakresie spłat kredytowych będą wygasać. Obecnie tylko 65 osób nie ma unormowanej dokumentacji gdyż odmawia przyjęcia umów  o spłatę kredytów wg normatywu.
     Od 2001r. (I kwartał) Spółdzielnia wnosi do banku całą kwotę wyliczonego normatywu również za członków nie spłacających kredytu. Dotychczas średnio kwota uzupełnienia za niepłacących wynosi do 20% wymaganej kwoty normatywu zadłużeń w ciągu roku. Windykacja zadłużeń przynosi kwoty znacznie wyższe niż wnoszone kwoty uzupełniające stąd takie postępowanie nie obciąża finansowo  innych grup członków Spółdzielni.
    Zarząd Spółdzielni, zamierza pomóc w wykupie zadłużeń kredytowych pewnej grupie członków systematycznie spłacających raty kredytu. Wykupienie zadłużenia skarbu  państwa pozwoli skorzystać z 70% umorzeń, natomiast członkowie będą spłacać dług wewnętrzny na podstawie umowy zawartej  z Zarządem. Pożyczka wewnętrzna oprocentowana na poziomie oprocentowania lokat, jest dla członków korzystna, natomiast zmniejszenie zadłużenia kredytowego zewnętrznego jest bardzo korzystne dla Spółdzielni.

      Przejęte w 1995r. zasoby mieszkaniowe należały do najnowszych w Łodzi, gdyż średnio miały mniej niż 10 lat od zasiedlenia. Zasadniczo nie powinny one stanowić problemów w eksploatacji. Na takim stanowisku stały początkowo Zarządy  i działacze organów członkowskich. Jednak druga połowa lat 90 to okres bardzo dużych zmian systemowych w eksploatacji zasobów mieszkaniowych.
        Drastyczna podwyżka cen za ciepło w 1996r., kroczące zmiany cen za wodę i odprowadzenie ścieków oraz cen za energię elektryczną, wymagają dostosowania zasobów do tej sytuacji. Od 1999r. rozpoczęto w Spółdzielni modernizację instalacji wewnętrznych centralnego ogrzewania i podgrzania wody. Prace zakończono w 2002r. wprowadzając automatykę pogodową centralnego ogrzewania i efektowny system wymiennikowy  podgrzania wody w węzłach cieplnych. Dalsze prace w instalacjach wewnętrznych budynków będą prowadzone głównie w sieci podgrzania wody celem zmniejszenia strat ciepła w procesie cyrkulacji podgrzanej wody.    
      Prowadzona od 2003r. akcja instalowania wodomierzy  w mieszkaniach powoduje zmianę sposobu zużycia wody oraz ułatwia rozliczenia czynszowe za zużycie ciepłej i zimnej wody. Wg szacunku Zarządu do końca 2009r. ponad 80% mieszkań będzie wyposażonych w wodomierze.
 Inne prace umożliwiające prowadzenie optymalnie oszczędnej gospodarki eksploatacyjnej to: wymiana drzwi wejściowych i instalacja samozamykaczy, remonty i uszczelnianie wiatrołapów, krycie dachów papą termozgrzewalną, instalacja wyłączników czasowych oświetlenia klatek schodowych i systematyczna konserwacja stolarki okiennej w piwnicach i klatkach schodowych.
       W 2009r. zakończono proces docieplania ścian i stropodachów dzięki umowom zawartym z wykonawcą stosującym odroczony system spłat umożliwiający zgromadzenie funduszy z opłat wnoszonych przez spółdzielców.
          Inne problemy eksploatacyjne Spółdzielni to ogromny obszar gruntów  w stosunku do wielkości zasobów mieszkaniowych – na 1 m² mieszkania przypada ok. 2,9 m² gruntów. Powoduje to znaczne obciążenie kosztami utrzymania – podatki, prace porządkowe itp. Na bardzo rozległym obszarze Spółdzielni jest część ulic, które wykonane zostały jako drogi osiedlowe, a obecnie służą innym mieszkańcom Łodzi. Zarząd w 2003r. wystąpił za zgodą Zebrania Przedstawicieli o przejęcie tych ulic jako drogi miejskie. Ze względu na opóźnienia w realizacji dokumentacji przez Wydział Geodezji Katastru i Majątku UMŁ dróg tych nie może przejąć Wydział Transportu UMŁ, który w tej sprawie współpracuje z Zarządem Spółdzielni. Prowadzone są systematyczne interwencje w UMŁ celem przyspieszenia prac związanych z przekazaniem tych powierzchni.
      Podobnym problemem dla Spółdzielni jest dokumentacja niezbędna do przeprowadzenia przekształceń wyodrębnienia własności lokalu mieszkalnego członków, którzy zgłosili wnioski oraz wykup gruntów z 98% bonifikatą od Gminy Łódź. Prowadzone od 2001r. prace terenowo-prawne pozwoliły na złożenie dokumentacji dla 37 nieruchomości budynkowych oraz 46 nieruchomości gruntowych na które podzielono teren Spółdzielni.  W 2009r., jako jedna z pierwszych Spółdzielni w Łodzi, zawarto akty notarialne na wykup gruntów z wieczystego użytkowania na własność.

       Przejęty przez SM Radogoszcz-Wschód majątek trwały obciążony był pewnymi zobowiązaniami. Jednym z nich jest grupa członków oczekujących, której przysługują wszystkie mieszkania zwalniane bez wskazania następcy lub odzyskiwane na drodze eksmisji. W ten sposób Spółdzielnia pozbawiana jest możliwości zbywania prawa do lokalu na drodze licytacji. Wobec ustawowej przerwy w przekształceniach prawa  z lokatorskiego na własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu brak było przychodów z tego tytułu na fundusz remontowy.

     Dodatkowym zobowiązaniem niekorzystnym dla gospodarki spółdzielni jest również baza techniczna zakładu budowlano-remontowego. Spłata wg wartości inwentarzowej partycypantom po podziale RSM LOKATOR obciążyła budżet Spółdzielni. Na dzień dzisiejszy koszty utrzymania terenu bazy trudno zrównoważyć przychodami, a ze względu na lokalizację brak jest oferentów do zagospodarowania lub wynajęcia obiektu. Na dzień dzisiejszy ograniczenie możliwości wynika również z sytuacji gospodarczej w aglomeracji łódzkiej, gdyż występująca większa podaż niż popyt na obiekty do działalności gospodarczej zniechęca do wynajmowania i użytkowania obiektów na peryferiach miasta.